Při prodeji pozemků si dávejte pozor, říká jednatel realitky Lukáš Gašpar

V druhé polovině prosince proběhla v České televizi reportáž, ve které jsi poukázal na jeden z velkých nešvarů v oblasti pozemků a obchodování s nimi. O co přesně jde?
Je to celorepublikové téma. V podstatě jde o to, že jsou tady na trhu subjekty, které obchodují se zemědělskou půdou. Nezajímají je lesy nebo stavební pozemky. Zajímá je jen zemědělská půda a louky, jelikož jde v realitní branži o jednoduchý a rychlý prodej. A právě tyto subjekty posílají adresné a konkrétní nabídky majitelům pozemků, v nichž jsou už i vyčísleny konkrétní ceny. Tváří se, že chtějí na těchto pozemcích hospodařit. Přitom ale sledují jeden účel a tím je levně koupit a draze prodat. Zkrátka oni po vykoupení ty pozemky prodávají dál s realizovatelným velkým ziskem.

Co tebe na této praxi štve? To je přece obchod, nabídka a poptávka...
Rozčiluje mne, že oni moc dobře vědí, jaká je hodnota pozemků, a přesto klientům nabízejí ceny výrazně nižší. Nechovají se jako realitní kancelář nebo zprostředkovatel. Protože ten standardně v první řadě nemovitost ocení, stanoví reálnou tržní cenu.

Oni ty pozemky poptávají a pak přeprodávají dál jako zemědělskou půdu, nebo už je tu i nějaký výhled, že by z nich mohly být jednou parcely či jiná zástavba?
Prioritně vykupují zemědělské pozemky, ale občas v tom celém bloku koupí i pozemky, které jsou v danou chvíli v územním plánu označené jako zastavitelné. Mnohdy se navíc stává, že majitel pozemku totiž neví, že je ten jeho pozemek v územním plánu označen jako zastavitelný. To se stane, když obec udělá změnu v územním plánu. V tu chvíli pak pozemek má daleko vyšší hodnotu, například několikanásobně, desetinásobně, dvacetinásobně, než tyto vykupující firmy nabízejí.

Jak je možné, že majitel pozemku o změně územního plánu neví?
Já v tom vidím dvě věci. Tou první je, že se může jednat o dědictví nebo dar. V takovém případě člověk k danému pozemku nemusí mít žádný vztah nebo tomu vůbec nerozumí. Druhou věcí je, že vlastník může pozemek držet mnoho let, ale zkrátka o změně neví. Není v možnostech obce všechny vlastníky pozemků adresně oslovit – majitel by sám měl znát situaci ve svém městě nebo obci a sledovat případné pořizování změny územního plánu.

Takže tu tedy není žádná povinnost ze strany veřejné moci tuto informaci předat?
Ne. Teď v obcích probíhala jednání ke změnám územních plánů. Například v Horní Kalné se měnil územní plán a tamní starostka byla velmi proaktivní a majitele jednotlivých pozemků oslovovala a říkala jim, že se chystá změna, což ale není běžnou praxí, bohužel. Ale zpět k otázce, obce tuto povinnost nemají a majitel pozemku by si to měl sám hlídat.

Zpátky k nabídkám, které majitelé pozemků od firem dostávají. Pokud říkáš, že ceny jsou nebo mohou být i násobně nižší, jak se tito majitelé dozvědí, jaká je jejich skutečná hodnota?
Je to jednoduché. Stačí se podívat na internet, kde dotyčný uvidí, jaké ceny se aktuálně nabízejí. Samozřejmě je potřeba k tomu přidat nějaké proměnné, ne vše, co se nabízí, je prodejné. Ale nejjistější je, pokud se majitel pozemku obrátí na místní realitní kancelář, která mu je schopna tuto tržní cenu stanovit. Druhou variantou je oslovit znalce z oboru nemovitostí, to je však služba placená, kdežto běžná realitní kancelář vám službu – stanovení tržní ceny – zpracuje zdarma.

Podle čeho se stanovuje? Existují nějaké cenové mapy?
Cenové mapy na pozemky neexistují, ale začínají pomalu vznikat. Mapy jsou zatím jen na byty nebo rodinné domy. Cena se ale stanovuje velice sofistikovaně, protože každý pozemek je specifický. Zohledňuje se například sklon pozemku, jeho přístupnost či velikost. Proto cena každého pozemku je velice individuální. Například ceny u pozemku, které spolu sousedí, se mohou dost lišit.

Když se vrátíme k oné reportáži, při ní jsi měl na stole několik dopisů s nevýhodnými nabídkami. Co v nich přesně bylo?
Všechny se tváří velmi podobně. Název pozemky vykupujících společností je takový, aby evokoval, že se jedná o firmu spjatou s farmařením nebo zemědělstvím. Pak tam je dána velmi konkrétní cenová nabídka, dále informace o tom, že zařídí veškerý servis a že zaplatí kupní cenu přímo na účet. Bývá zde i nabídka, že společnost vykoupí i takové pozemky, kde jsou remízky a další drobné neplodné půdy. Samozřejmě avizují, že zajistí veškeré papírování a právní servis.

Pozemky musí být bez jakýchkoliv břemen…
Nemusejí. Ale tyto pozemky většinou nejsou zatížené věcnými břemeny. Mohou ale být zatížené maximálně nějakými sítěmi, což jsou liniové stavby pod ochranou státu. Pozemky jsou spíš omezeny pachtovními smlouvami, které se vypovídají na podzim a jsou většinou na pět let, protože zemědělec na tom má rozplánované svoje hospodaření a dotační programy. Ale tyhle překážky nikomu nevadí, protože jsou za chvilku vyřešené.

Jsou tyto nabídky na odkup pozemků letitý problém, nebo je to častější v současné době?
Mám pocit, že to nyní graduje.

Čím si to vysvětluješ?
Myslím, že spousta lidí přišla na to, že se na tom dají vydělat veliký peníze. Dříve se tomu věnovaly dvě nebo tři společnosti a mně přišly třeba dva dopisy za rok. Teď mi přijdou třeba tři za měsíc. Řekl bych, že spousta lidí už ví, že tyto nabídky existují, ale hází je do koše. Ale stále tu je zlomek, kteří se bohužel chytí…

Nemůže nahrávat prodejům pod cenou současná ekonomická situace, kdy třeba lidé nutně potřebují peníze a zbavují se například svého majetku?
Může, a přesně proto si myslím, že je to velmi důležité téma. Současná ekonomická situace není standardní. Jsme ve válce, byť neprobíhá na našem území. Ale dopady této války ovlivňují situaci v Evropě i na celém světě. Všichni vědí, jak zdražily energie, potraviny a další věci, a proto pro některé lidi může být zájem o vykoupení jejich pozemků i řešením jejich ekonomické situace. Možná proto jsou nyní aktivity těchto výkupčích enormní. Je tedy důležité, aby lidé věděli, jaká rizika jim hrozí.

Tobě jako majiteli pozemků už podobné nabídky také dorazily. Nicméně obrátil se na tebe jako na realitního makléře někdo jiný s tím, abys posoudil nabídku, která mu přišla?
Ne, často. Klienti za námi chodí a ptají se nás na hodnotu jejich nemovitosti. Zda za námi chodí kvůli těmto dopisům, neumím přesně zhodnotit.

Čím si to vysvětluješ? V realitách se pohybuješ už dost dlouho…
Věřím, že většina majitelů nechce prodat své pozemky, nebo vědí, že cena je příliš nízká.

Není to třeba tím, že by si lidé mysleli, že jsi úplně stejný jako tyto společnosti?
Nevylučuji, že by to tak mohlo být. Doba v realitách po revoluci byla divoká. Bylo tady velké množství nečestných realitních kanceláří a spousta podvodníků. Od roku 2020 platí Zákon o realitním zprostředkování a trh se velice vyčistil. Jsou jasně dané podmínky, kdo a za jakých podmínek může podnikat. Je tu jasně daná zodpovědnost. Musíme být pojištěni proti škodě způsobené třetím osobám. Prostředí se tedy změnilo k lepšímu a my jsme za to velmi rádi. Jinak samozřejmě od svých klientů nebo kolegů z branže vím, že lidem tyto nabídky chodí. Ale to jsou lidé, kteří na tyto nabídky nereagují. Ale pak tu jsou jiní, pro které jsou takové dopisy důvěryhodné, a oni jim věří. Na druhou stranu ještě před deseti lety se tu prodávaly pozemky s cenou 2,50 Kč/m² a dnes to je někde okolo 25 Kč/m². Potíž je ta, že lidé neznají cenu. Mnohdy ji neznáme ani my bez hlubší analýzy konkrétního pozemku.

Aha. A jak to potom řešíte?
Vycházíme z cen, které se realizovaly na daném trhu. My klientům řekneme, že tady se prodalo to a to. Dáme k tomu nějaké atributy a vlastnosti a podle toho stanovujeme konečnou cenu. Buď procenta přidáváme, nebo ubíráme. Buď ten trh dobře známe, nebo si data umíme získat. Dokážeme si z katastru vytáhnout data o tom, co se prodalo v dané lokalitě včetně cenového údaje. Za ta léta jsme se naučili, že to, co je na internetu, není či nemusí být tržní cena. Pro mě je důležitá reálná cena, tedy to, co už kupec někde zaplatil.

Zmínil jsi zákon o realitním zprostředkování. Firmy nebo lidé, kteří posílají lidem nabídky na odkup pozemků, tomuto zákonu také podléhají?
Měli by, ale zda splňují, to netuším, to jsem nezjišťoval.

Zkusme shrnutí na závěr. Když někomu přijde domů dopis s nabídkou na odkup jeho pozemku, co má udělat?
Měl by si ji prověřit. Protože s velkou pravděpodobností se bude jednat o podobnou nabídku, kterých chodí několik ročně, a tedy „podvodnou“. Zkrátka podívat se na to, kde se co kdy prodalo nebo prodává. Je ale možné, že majitel nic nenajde. Potom je pro majitele pozemku nejjednodušší obrátit se na realitního makléře nebo realitní kancelář.

A za to něco zaplatí?
U nás nezaplatí nic. Naše realitní kancelář zpracovává tržní odhady zdarma.

Jiří Štefek
jiri@vrchlabinky.cz
Foto: Archiv Lukáše Gašpara